Что будет с рынком новостроек Екатеринбурга?
В октябре 2026 года в России заработали новые правила выдачи семейной ипотеки. Екатеринбургские девелоперы встретили эти изменения негативно: они предупреждают о растущих рисках бизнеса и резком снижении спроса на квартиры со стороны семей с одним-двумя детьми. Насколько оправданы такие опасения — в материале ИАА УрБК.
Раньше ставка для всех заемщиков по программе составляла 6%. Теперь ее привязали к числу детей: чем их больше, тем ниже ставка. Для покупателей с одним ребенком в нестоличных регионах она выросла до 10%, с двумя — до 8%, с тремя — осталась на уровне 6%, а с четырьмя — снизилась до 4%, с пятью и более — до 2%.
Есть и другие нововведения. Максимальный срок кредита по льготной ставке сократили с 30 до 15 лет. Для семей с двумя детьми лимит по размеру кредита подняли с 6 до 8 млн руб., с тремя и более — до 10 млн руб.
Новые правила решают две задачи: поддержку многодетных семей как демографического приоритета государства и снижение нагрузки на бюджет в текущих экономических условиях.
Но у этого решения есть и обратная сторона. Под давлением может оказаться спрос на жилье. В Екатеринбурге в 2026 году на семейную ипотеку приходится каждая вторая сделка на первичном рынке, а основные заемщики — семьи с одним или двумя детьми. По предварительным оценкам, если спрос на семейную ипотеку снизится вдвое, общий объем сделок на первичном рынке сократится на 20–25%.
Правда, эффект этот, скорее всего, будет отложенным. Об ужесточении говорили почти год, и многие семьи оформили льготные кредиты заранее, на старых условиях. Из-за этого активность по программе в последние месяцы уже была невысокой — и сразу после вступления новых правил сильного удара по спросу не случится. Просадка проявится позже, когда многие семьи с одним-двумя детьми столкнутся с новыми ставками.
Насколько глубокой окажется просадка, во многом зависит от денежно-кредитной политики ЦБ. По замыслу инициаторов реформы, ужесточение льготной ипотеки должно компенсироваться снижением ставок по рыночным программам, но пока эти процессы идут вразнобой. Если в течение полугода-года ситуация не изменится, рынок может столкнуться с резким падением спроса. Если рыночные ставки начнут снижаться, адаптация пройдет мягче.
Перспективы рынка зависят не только от спроса, но и от объема предложения. Если оно снизится, девелоперам будет проще пережить ужесточение семейной ипотеки. Насколько велик сегодня избыток, видно по цифрам.
«Конкуренция, которую мы привыкли считать благом, перешла в избыток предложения. Непроданных квартир в Екатеринбурге — около 70 тыс., и их число продолжает расти. Комфортный уровень для рынка был бы примерно на 20–30% ниже», — полагает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Таким образом, развитие событий может пойти по двум сценариям. При оптимистичном рыночные ставки уменьшатся, а конкуренция ослабнет — в этом случае глубокого падения продаж не будет, возможен даже рост. При негативном ставки останутся на прежнем уровне, а высокая конкуренция сохранится — тогда активность покупателей заметно снизится.
Ранее ИАА УрБК писало, что за первые восемь месяцев 2026 года в Свердловской области зарегистрировано 19,4 тыс. договоров долевого участия в строительстве — за год показатель вырос на 4%. Однако этот рост скорее отражает инерцию предыдущего периода. Насколько устойчивой окажется динамика дальше, зависит от того, как быстро рынок адаптируется к изменившимся условиям семейной ипотеки.
