Дмитрий Прокофьев: О чем должны думать те, кто уже взял ипотеку?

Вице-премьер России Марат Хуснуллин по стройке заговорил об «исчерпании запаса прочности» в отрасли и что «дальнейшее давление» на нее грозит не просто замедлением темпов, а системными рисками.

А что случилось? Формально пока все в норме. В России строится почти 120 млн «квадратов» — не меньше, чем год назад. Запуск новых проектов в I квартале 2026 года вырос почти на 20%. Доля распроданности готовых домов превысила 75%. Количество выданных рыночных ипотек догоняет льготные.

Но это отзвук прошлого, а начальник смотрит в будущее и видит, что модель, работавшая 15 лет, теряет устойчивость.

На чем держалась стройка все это время? На деньгах людей, бравших ипотеку и принимавших на себя риски строительной отрасли.

В нормальной экономике строительство финансируется через банки. Формально и у нас строят на проектное финансирование через банк. Но этот процесс в последние шесть лет был обеспечен ипотечным потоком по льготным программам.

То есть, в России источником финансирования застройщика стали не банковские кредиты, а деньги людей, купивших еще не построенные квартиры. В ипотеку, то есть в долг перед банком.

В этой модели риски собирались не у банкиров и не у строителей, а у людей. Застройщику — деньги, банку — проценты, а человеку — обещание ключей через N лет.

Порядка 70% сделок на рынке жилья — ипотека, преимущественно, льготная.

Это значит, цены на квартиры определяются не столько платежеспособным спросом, сколько параметрами бюджетных субсидий. Пока правительство субсидирует ставку, люди кредитуются, застройщики поднимают цены, и за счет бюджетных денег поддерживается иллюзия доступности жилья.

Но сейчас растущий дефицит бюджета делает расширение льготных программ невозможным. Начальство знает, что отрасль без льготной ипотеки ждут проблемы, но и субсидировать ее в прежних объемах уже не может.

А о чем должны думать те, кто уже взял ипотеку или только собирается это сделать?

Во-первых, дом может быть не построен. Застройщик запускал проект, рассчитывая на поток новых продаж. Когда продажи падают (а они уже падают!), конвейер останавливается. Деньги, собранные с людей, уже потрачены на строительство первых этажей, а деньги, ожидавшиеся от будущих покупателей, не поступили.

Да, есть эскроу-счета, и деньги покупателей «несуществующих квартир» юридически защищены. Но «защита» — это не «квартира», возврат обесцененных инфляцией средств через месяцы разбирательств.

Во-вторых, цены на жилье в РФ росли благодаря превышению спроса, разогретого льготной ипотекой, над предложением. Как только субсидирование сокращается, цены стагнируют, и человек может остаться должен банку больше, чем стоит его квартира (особенно, когда квартира продается без первоначального взноса. По всем стандартам так продавать нельзя, но если сильно хочется — можно).

В-третьих, ипотека в России берется в среднем более чем на 25 лет. За это время может случиться все что угодно. В странах с развитыми рынками жилья существуют механизмы реструктуризации, поддержки ипотечных заемщиков, защита от потери единственного жилья. В РФ эти механизмы работают так себе.

Многие «покупатели квартир» и не осознавали, что не «покупали квартиру», а кредитовали застройщика на годы вперед и принимали на себя риск обесценивания актива. Ни в одной развитой стране массовое жилищное строительство не финансируется за счет будущих покупателей, несущих все риски.

Система, при которой миллионы семей берут ипотеку и авансируют застройщиков, работала до поры, пока продажи росли, цены ползли вверх, а государство субсидировало ставки.

Теперь начальство говорит, что запас прочности этой схемы исчерпан, а значит, что гипотетические риски становятся реальными.

Человек, думающий, брать ипотеку или нет, должен думать не «какая у меня будет ставка?», а «смогу ли я платить по кредиту», и «уверен ли я, что через три года дом будет построен с заявленным качеством». Упрощение и «оптимизация» — один из вариантов выхода из проекта, когда денег не хватает. И ДДУ тут не поможет: дом и квартира построены, сданы в эксплуатацию.

Пока, судя по всему, многие на этот вопрос отвечают утвердительно. И это, пожалуй, главный риск, который создает «исчерпанный запас прочности» стройки.

Дмитрий Прокофьев, экономист, автор телеграм-канала «Деньги и песец».