«Брусника» продолжает распродажу

Рынок жилищного строительства Екатеринбурга и Урала в 2025–2026 годах продолжает демонстрировать признаки замедления на фоне снижения спроса на новостройки, ужесточения условий ипотечного кредитования и роста стоимости заемного финансирования. В этих условиях девелоперы пересматривают стратегии развития, оптимизируют земельные банки и активнее выходят из части проектов, что постепенно меняет структуру регионального рынка.

Ситуация на федеральном уровне также остается напряженной: крупнейшие застройщики фиксируют ухудшение финансовых показателей и снижение доходов от продаж на фоне падения спроса и завершения периода сверхдоступной ипотеки. По данным Единого реестра застройщиков за 2025 год, 9 из 20 крупнейших девелоперов по объемам жилищного строительства зафиксировали снижение доходов от продажи жилья, что отражает общее давление на сектор и снижение устойчивости бизнес-моделей, ориентированных на быстрый оборот капитала.

На этом фоне региональные рынки, включая Екатеринбург, демонстрируют повышенную чувствительность к макроэкономическим изменениям. По данным аналитиков, структура спроса смещается в сторону более доступных сегментов, а значительная часть покупателей уходит во вторичный рынок. По мнению президента Уральской палаты недвижимости Василия Олейникова, в первом квартале 2026 года порядка 60–65% всех операций приходится на долю сделок на вторичном рынке, что связано с изменением условий ипотечного кредитования и ростом стоимости новостроек.

«В январе-феврале произошло сезонное охлаждение и снижение спроса на 10–15% после ажиотажа конца прошлого года, связанного с изменением условий семейной ипотеки. Однако это не рецессия, а коррекция. Рынок стабилизировался. Рецессии в классическом понимании нет, есть переход к более здоровой модели роста без «горячих» денег массовой льготной ипотеки», — отметил президент Уральской палаты недвижимости. 

По мнению эксперта, вторичка стала привлекательнее за счет «омоложения» рынка, поскольку квартиры в новостройках резко падают в цене спустя пять лет. «Каждая пятая квартира в продаже сейчас не старше пяти лет. Это современное жилье с готовой инфраструктурой, которое стоит ощутимо дешевле аналогичного в новостройке. Очевидно, что застройщики будут вынуждены предлагать более гибкие ценовые условия, чтобы конкурировать с «молодой» вторичкой», — сообщил Василий Олейников.

Более оптимистично о положении девелоперов высказалась на полях форума «Финмаркет» профессор географического факультета МГУ Наталья Зубаревич. По ее словам, в отличие от ряда регионов страны, Свердловская область и Екатеринбург показывают честные данные по рынку ввода. Хотя, по ее признанию, данные о росте ввода жилья в регионе на 30% в первом квартале 2026 года ее удивили. Но показатели эти вполне объяснимы переносом сроков сдачи жилья в эксплуатацию, пояснила экономист.

«В прошлом году у нас индивидуальное жилищное строительство и дачи дали без малого 60% всего ввода. Вы же понимаете, что все нажитое непосильным трудом за предыдущие годы можно оформить и легализовать в любой год, когда региону надо отчитаться. Я даже знаю способы, как можно дожать жильца, чтобы он это сделал. В разных регионах по-разному: кому-то льготы на электричество, кому-то отрубим, наоборот, свет. Но это все работает. А у вас честный рынок, нормальный. Поэтому девелоперскому бизнесу, конечно, очень сильно придется крутиться, но он справится», — сказала Наталья Зубаревич.

Но есть нюанс: эксперты, говоря о возможностях девелоперов, подчеркивают, что самые высокие шансы пережить шторм имеют «коренные» застройщики. Компании, которые пришли покорять уральский рынок на волне льготной ипотеки, наоборот, сокращают свое присутствие. В частности, с рынка уже ушел федеральный застройщик «ПИК». Девелопер «Самолет», планировавший в 2023 году занять около 20% рынка в Екатеринбурге, тоже сокращает активность. Достаточно вспомнить, как недавно компания публично просила у властей льготный кредит (но так его и не получила). В мае застройщик и вовсе допустил технический дефолт при выплате купонного дохода по трем выпускам облигаций на Московской бирже. Поэтому о завоевании 20% рынка в Екатеринбурге речи уже не идет.

Свои позиции на федеральном рынке сдает другой застройщик, пытавшийся долгие годы пустить здесь «корни» за счет масштабного пополнения земельного банка, в том числе в Екатеринбурге, — девелопер «Брусника». Отметим, что компания вкладывала немало заемных средств, скупая площадки на территориях своего присутствия. По итогам года Брусника сохранила 7-е место в рейтинге ЕРЗ.РФ по объему текущего строительства. Земельный банк компании на конец 2025-го составил 10,6 млн кв. м продаваемой площади.

Но с прошлого года процесс у застройщика пошел в обратную сторону. Компания уже продала часть проекта «Республика 205» в Тюмени удмуртскому девелоперу «Талан». По информации с портала «Движение.ру», в «Бруснике» объяснили причину сделки «экономическими обстоятельствами». «Учитывая текущую ситуацию и давление кредитного портфеля, такое сотрудничество позволит реализовать проект в планируемые сроки и на качественно высоком уровне», — пояснили в компании.

После этого девелопер реализовал участок в Академическом районе, который перешел к астраханскому девелоперу «Разум». В материалах сделки отмечается, что покупатель планирует строительство жилых домов высотой 17–21 этаж, а сама сделка стала частью более широкой тенденции перераспределения активов на рынке.

Позднее «Брусника» продала еще один участок в Екатеринбурге в микрорайоне Уктус. В пресс-службе девелопера пояснялось, что «оптимизация земельного банка и ленд-девелопмент являются общепринятой рыночной практикой», а также что «это позволяет ввести актив в оборот и завершить его развитие».

Кроме того, отмечены и другие шаги по выходу компании из отдельных активов, что отражает общий тренд на сокращение портфеля в условиях изменившейся рыночной конъюнктуры. В наших материалах указывалось, что компания продолжит продажу земельного банка.

«На сегодняшний день многие девелоперы пересматривают объем вывода проектов, ну и, соответственно, продают участки, поэтому «Брусника» находится в состоянии поиска новых ликвидных. Возможно, те, где мы уже реализовали свои проекты и интересно получить доступ других девелоперов для развития района, мы будем продавать. Возможно — здесь ключевое слово. Поэтому, да, что касается оптимизации, это на повестке стоит», — рассказал корреспонденту УрБК коммерческий директор компании «Брусника» в Екатеринбурге Александр Бабуленко.

Деталей новой оптимизации земельного банка представитель компании не уточнил. Но этот год, по прогнозам Центра макроэкономического анализа и прогнозирования, для застройщиков будет не менее сложным, чем предыдущий. Заемные средства по-прежнему дорогие, льготных программ не будет, а надежда на переток банковских вкладов в новостройки призрачен. Наталья Зубаревич отмечала, что большинство депозитов принадлежат гражданам, которые решили и жилищный вопрос, и определились с направлениями будущих инвестиций. Строительный рынок Екатеринбурга будет в условиях острой конкуренции между застройщиками. По версии аналитиков, самые высокие шансы сохранить свои позиции демонстрируют «коренные» девелоперы и компании, скупившие площадки на собственные средства. «Брусника», как и ряд других застройщиков, под критерии, составленные экспертами, не попадает.

Екатерина Едугина