Новостройки подорожали на 15%
После отмены безадресной льготной ипотеки в июле 2024 года большинство аналитиков ожидали завершения фазы бурного роста цен на квартиры в новостройках. Однако этого не произошло. По данным центра маркетинговых исследований «Объектив», средняя цена предложения на первичном рынке Екатеринбурга за этот период выросла на 15% — до 177 тыс. руб. за кв. м. Подробности — в материале ИАА УрБК.
Показатель в 15% сопоставим с общим уровнем инфляции в стране за неполные два года. В этой связи можно предположить, что одной из причин удорожания жилья является увеличение себестоимости реализации девелоперских проектов. Затраты строителей на землю, материалы, выплату зарплат продолжают расти, и девелоперы вынуждены перекладывать часть дополнительных расходов в стоимость «квадрата».
Во многом это стало возможным благодаря стабильному спросу. В середине 2024 года среди экспертов преобладал прогноз о резком снижении покупательской активности. Однако глубокого спада не произошло. Число заключенных договоров долевого участия в Екатеринбурге в 2025 году в целом осталось на уровне предыдущего года.
Такая стабильность объясняется несколькими причинами. Во-первых, на рынке сохранилась семейная ипотека. Именно она стала главным фактором поддержки спроса. Во-вторых, важную роль сыграли «гонка зарплат» и рост популярности недвижимости как инструмента сохранения сбережений. В-третьих, существенное влияние оказал информационный фон: в IV квартале 2025 года спрос резко вырос на фоне слухов о введении дифференцированных ставок по семейной ипотеке, а также из-за ожиданий нового витка роста цен на жилье. Это позволило многим екатеринбургским застройщикам выполнить годовые планы продаж.
Прогнозы
Несмотря на стабильный спрос, по оценке аналитиков ИАА УрБК, в настоящее время постепенно складываются предпосылки для смены ценового тренда. Можно выделить два основных сценария: первый — коррекция цен на квартиры в новостройках; второй — резкое замедление темпов роста до уровня ниже инфляции.
Такой прогноз основан на следующих соображениях. В Екатеринбурге в последние годы резко выросла конкуренция между застройщиками. Так, по данным аналитической платформы bnMAP.pro, с середины 2024 года число нереализованных квартир на первичном рынке увеличилось с 50 до 62 тыс. В результате возросли риски затоваривания. Даже рост активности после новых раундов снижения ключевой ставки в 2026 году вряд ли изменит ситуацию: борьба за каждого покупателя останется крайне жесткой.
Кроме того, есть основания полагать, что у екатеринбургских застройщиков имеются резервы для снижения цен. За последние шесть лет квартиры в городских новостройках в среднем подорожали в 2,5 раза. Себестоимость реализации проектов тоже выросла, но не столь значительно. Также нужно отметить, что из-за высокого спроса в 2020–2025 годах у многих девелоперов отсутствовал стимул оптимизировать затраты. В текущих условиях они могут это сделать.
Важно учитывать и инертность рынка жилья, которая до настоящего момента сдерживала снижение цен. Благодаря высоким продажам последних лет новостройки, сдаваемые в эксплуатацию, в среднем проданы на 70–80% — это хороший показатель. Однако рано или поздно уровень реализации начнет снижаться, и тогда возрастет вероятность падения цен. На первых этапах застройщики будут маскировать снижение цен с помощью скидок, бонусов и других инструментов, но в перспективе не исключено и открытое снижение цен.
Таким образом, текущая ценовая динамика, поддерживаемая инерцией прошлых лет, постепенно исчерпывает себя. Накопленные дисбалансы — избыток нереализованного жилья, обострившаяся конкуренция застройщиков и их потенциал для оптимизации затрат — делают неизбежным если не прямое снижение цен, то резкое замедление их роста.
Ранее ИАА УрБК писало, что в Екатеринбурге растет число проектов с отдаленными сроками сдачи. Девелоперы публикуют проектные декларации, но строительных работ не ведут. Формально такие проекты не влияют на текущее предложение, однако являются ближайшим резервом, готовым выйти на рынок при малейшем улучшении спроса.
