Новостройки сдают позиции
Жители Среднего Урала все чаще отдают предпочтение готовому жилью, а не квартирам в новостройках. Согласно данным Росреестра, за год количество сделок на первичном рынке региона сократилось на 7% (до 26,8 тыс. договоров долевого участия), тогда как на вторичном — лишь на 5% (до 50,9 тыс. сделок). О том, почему спрос смещается в пользу «вторички», — в материале УрБК.
Главная причина — снижение ключевой ставки. В прошлом году она опустилась с 21 до 16%, что сделало рыночную ипотеку доступнее. В отличие от первичного рынка, где доминируют льготные программы, «вторичка» оказалась более чувствительна к этому изменению — и выиграла от смягчения условий по жилищным кредитам.
По данным ЦБ, с января по декабрь 2025 года доля сделок с ипотекой на вторичном рынке жилья Свердловской области увеличилась почти в два раза (с 17 до 30%). В сегменте новостроек рост оказался скромнее — с 51 до 77% (в полтора раза).
Вторая причина — изменение условий кредитования на рынке новостроек. В середине 2024 года власти отменили безадресную льготную ипотеку, а также ужесточили требования по семейной и IT-ипотеке. Льготная ипотека из массовой превратилась в адресную — это лишило значительную часть свердловских семей возможности взять кредит и дополнительно охладило спрос на первичном рынке.
Третья причина — расширение выбора на «вторичке». Еще недавно покупатели квартир в Екатеринбурге и других городах жаловались на острый дефицит подходящих вариантов, но ситуация меняется: по данным «Авито», за 2025 год объем предложения на вторичном рынке жилья Свердловской области вырос на 6%.
Однако дело не только в количестве, но и в качестве. Аналитики Уральской палаты недвижимости фиксируют устойчивое «омоложение» вторичного рынка жилья Екатеринбурга. Сегодня около половины предложения составляют дома, построенные после 2000 года, почти 40% — здания не старше 2011 года. На долю современных жилых комплексов (до 5 лет) приходится уже порядка 20%.
Эта «свежая вторичка» успешно конкурирует с новостройками: она дешевле в среднем на 5–10%, а частный продавец, в отличие от застройщика, охотно торгуется. Скидки на таких объектах давно стали рыночной нормой, тогда как девелоперы скованы себестоимостью и рентабельностью своих проектов.
Четвертая причина — риск недостроя. На фоне финансовых трудностей у федеральных застройщиков «вторичка» становится не просто альтернативой, а «тихой гаванью». В начале 2026 года один из крупнейших девелоперов страны — группа «Самолет» — обратился к государству за льготным кредитом в 50 млрд руб., что эксперты назвали тревожным сигналом для всей отрасли.
Проблемы коснулись и других игроков. Например, компания «Брусника», представленная в Екатеринбурге, в конце прошлого года допустила технический дефолт. Застройщик не смог обеспечить своевременную выплату купона по облигациям на сумму более 132 млн руб., сославшись на техническую ошибку при перечислении средств.
Все это создает серьезные риски для тех, кто выбирает новостройку. Впрочем, и у вторичного рынка есть своя зона уязвимости. После громкого «дела Долиной» многие покупатели настороженно относятся к сделкам с участием пожилых продавцов: в ряде случаев суды признавали такие договоры недействительными, оставляя добросовестного приобретателя и без квартиры, и без денег. Это не отменяет преимуществ «вторички», но заставляет покупателей внимательнее проверять историю квартиры.
Ранее УрБК писал, что екатеринбургские застройщики в 2026 году рискуют столкнуться с новым вызовом. Дальнейшее снижение ставок в экономике повысит конкурентоспособность вторичного рынка и может усилить отток покупателей из сегмента новостроек.
