Екатеринбуржцы охладели к «котлованам»

На первичном рынке жилья Екатеринбурга растет доля сделок с квартирами высокой стадии готовности, тогда как интерес к жилью на начальном этапе строительства снижается. О причинах — в материале ИАА УрБК.

До середины 2019 года покупка на нулевом цикле была одной из самых выгодных стратегий: квартиру в уральской столице можно было приобрести на стадии «котлована», а через год–два продать на 30–40% дороже. После реформы проектного финансирования эта схема перестала работать.

Раньше девелоперы стремились привлечь как можно больше дольщиков на старте проекта — эти средства пополняли оборотный капитал и финансировали строительные работы.

Сейчас финансирование поступает из банков, поэтому стимула снижать цены на старте у застройщиков нет. А из-за резкого роста себестоимости строительства в последние пять лет на рынке новостроек сложилась нетипичная ситуация: «квадрат» на нулевом цикле нередко стоит дороже, чем жилье в готовом доме в той же локации и со схожими характеристиками. Проекты, запущенные в 2021 и 2024 годах, сильно различаются по затратам, поэтому более ранние часто продаются дешевле даже при высокой готовности.

При этом до последнего времени екатеринбуржцы активно покупали квартиры на ранней стадии готовности — выбора у них почти не было. В 2020–2024 годах город пережил настоящий бум на рынке новостроек: спрос был настолько высоким, что к моменту ввода дома в эксплуатацию квартиры в нем уже были распроданы. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, два года назад доля готовых квартир в структуре предложения на рынке новостроек Екатеринбурга составляла всего 5%.

Перелом наступил после отмены безадресной льготной ипотеки в середине 2024 года и резкого роста ставок по рыночным программам: продажи жилья в городе заметно снизились. В результате в этом сегменте появился выбор.

По словам руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, за последние два года объем предложения на первичном рынке жилья Екатеринбурга вырос на треть. В сегменте готовых квартир и жилья на конечной стадии строительства показатель увеличился в 2,4 раза.

«Зачем покупать «котлован», если есть готовое по сопоставимой цене?» — вопрос, который будет звучать все чаще в 2027 году. И в нем кроются серьезные ограничения для продавцов на начальной стадии строительства. Большинство из них не дает на него ответа за рамками продаж с рассрочкой. Покупка «котлована» становится интересной лишь в том случае, если у покупателя нет возможности оплатить квартиру полностью — с помощью ипотеки, трейд-ина или накоплений», — рассказал Михаил Хорьков.

Такая ситуация может ударить по экономике новых проектов, усилив риски для застройщиков и для всего рынка жилья.

Ранее ИАА УрБК писало о том, как ужесточение условий семейной ипотеки повлияет на рынок новостроек Екатеринбурга.