Семь лет проектного финансирования

В этом году исполняется семь лет с момента проведения реформы проектного финансирования в российской стройиндустрии. Аналитики ИАА УрБК проанализировали, как она повлияла на рынок новостроек Екатеринбурга.

Напомним, что в рамках реформы были введены два ключевых изменения. Во-первых, средства дольщиков стали размещать на специальных эскроу-счетах в банках до завершения строительства: застройщик получает доступ к ним только после ввода объекта в эксплуатацию. Во-вторых, строительство жилых объектов теперь ведется за счет банковских кредитов — проектного финансирования.

Позитивные последствия

Безусловно, главное достижение — повышение доверия к рынку новостроек со стороны населения. Многие помнят, что десять лет назад в городе были десятки проблемных объектов и тысячи обманутых дольщиков. Покупка квартиры во многом превращалась в лотерею. Это сильно сдерживало развитие первичного рынка. Сейчас проблема почти полностью решена. Покупатели, приобретая квартиру, уверены, что получат ее с заявленными характеристиками в обозначенные сроки. На этом доверии во многом базировались хорошие показатели продаж в 2020-2025 годах.

Реформа проектного финансирования также стала фундаментом для девелоперского бума в Екатеринбурге. Застройщики получили прозрачное и предсказуемое финансирование. Им стало проще планировать крупные, надежные проекты, а также выходить на рынки других городов. В результате объем строящегося жилья в Екатеринбурге с 2019 года вырос более чем в два раза — до 5,3 млн кв. м. Это произошло в том числе за счет того, что в уральской столице появилось много иногородних девелоперов. При этом местные застройщики также заметно нарастили свою активность. 

Таким образом, реформа проектного финансирования создала базовые условия для одновременного увеличения спроса и предложения на первичном рынке. Льготная ипотека выступила катализатором этого роста, а реформа — прочным фундаментом.

Негативные последствия

Конечно, у всех этих достижений есть цена. Застройщики с 2019 года потеряли доступ к самому дешевому ресурсу — средствам дольщиков. Сейчас они вынуждены строить за счет собственных средств или банковских кредитов. В результате их затраты на реализацию девелоперских проектов сильно выросли.

Все это привело к удорожанию жилья для потребителей. С 2019 года средняя цена предложения на первичном рынке Екатеринбурга увеличилась в 2,5 раза — до 177 тыс. руб. за кв. м.

Понятно, что реформа — не единственная причина роста цен. На ситуацию также повлияли льготные программы, удорожание стройматериалов, увеличение зарплат строителей и общая инфляция в стране. Однако очевидно, что роль реформы была значительной. Она негативно повлияла на доступность жилья для екатеринбургских семей.

В целом можно сделать вывод, что реформа вернула доверие к рынку и создала прозрачные правила для девелоперов, что вызвало строительный бум. Однако платой за эту стабильность стало последовательное удорожание квадратного метра, которое частично было компенсировано ростом реальных доходов населения.

Ранее ИАА УрБК писало о том, как «гонка зарплат» влияет на рынок новостроек Екатеринбурга.