Скидки на новостройки уйдут в прошлое

Свердловские застройщики рассказали о некоторых последствиях перехода строительного сектора на проектное финансирование. Они отмечают, что в результате реформы пострадают не только девелоперы, но и потенциальные покупатели квартир, которые потеряют возможность пользоваться различными акциями, скидками и бонусами.

Исполнительный директор СРО «Ассоциация строителей Урала» Вячеслав Трапезников сообщил, что в ближайшие годы большинство застройщиков будет согласовывать все свои прайсы с банками.

«Сейчас большинство проектов реализуются без эскроу-счетов. Однако совсем скоро ситуация кардинально изменится. Жилье, которое строится по традиционной схеме, быстро «вымоется» с рынка. Последствия этой реформы не дадут нам скучать. В ближайшем будущем застройщик больше не будет единолично определять цены на квартиры. Он не сможет принять решение о различных акциях, скидках и так далее. Каждый прайс будет согласовываться с банком», — сказал эксперт.

Таким образом, екатеринбургские застройщики потеряют возможность использовать один из самых эффективных инструментов повышения продаж — прямое и косвенное снижение цен. Любой шаг им придется согласовывать с банками. Кредитные организации в такой ситуации вряд ли будут идти навстречу девелоперам, потому что любые скидки снижают маржинальность проекта. Соответственно, банки, которые одобрят уменьшение цен на квартиры, добровольно откажутся от части потенциальной прибыли.

Как отмечают эксперты, сейчас для открытия эскроу-счета маржинальность проекта должна составлять не менее 16-18%. Как правило, итоговые договоренности между застройщиком и банком предусматривают рентабельность проекта вблизи этих отметок. Поэтому у девелоперов фактически не будет ресурсов для снижения цен.

«Никаких сомнительных и вызывающих опасений проектов больше не будет. Если банки будут видеть малейшие риски, то не откроют финансирование. Застройщики не смогут запускать проекты с пороговой рентабельностью, которые кажутся выгодными самому девелоперу, но не устраивают кредитные организации», — полагает В. Трапезников.

Директор по продукту ГК «Атлас-Девелопмент» Вячеслав Батаков соглашается с этой точкой зрения.

«Мы увидим борьбу за маржинальность между застройщиком и банком. Условно говоря, девелопер в Екатеринбурге разработает хороший штучный продукт, проанализирует на него спрос и рассчитает, что он будет продавать в небольшом объеме по 100 тыс. руб. за кв. м. Где-нибудь в Новосибирске будет сидеть модератор, который проведет стресс-тест. Он скажет: «Нет. Этот объект будут продавать по пять штук в месяц по цене 75 тыс. руб. за кв. м. Если вы хотите финансирование, то выбрасывайте эти крутые лифты, открывайте панели и ставьте окна попроще». Вот такой путь нас может ожидать. Маркетологи, продуктологи, коммерческие директора будут с пеной у рта доказывать банку, что модель того или иного проекта является состоятельной», — заявил В. Батаков.

В этой ситуации стоимость квартир в новостройках становится предметом торга между застройщиком и банком еще до заключения соглашения об открытии эскроу-счета. Теоретически внести изменения в эти договоренности возможно. Однако в этом случае и застройщику, и банку нужно будет признать ошибочность своих первоначальных расчетов.

Очевидно, что маркетинговая политика застройщиков после перехода на проектное финансирование будет менее гибкой. Девелоперам придется придумывать новые инструменты повышения продаж, которые никак не связаны с прямым или косвенным снижением цен.